Rechtliche Risiken und Untiefen beim Hauskauf ohne Trauschein

Ob Eigentumswohnung oder Haus – auch unverheiratete Paare möchten sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen. Aber was passiert im Fall der Trennung mit der Immobilie und der Finanzierung? Was gilt, wenn ein Partner stirbt? Gerade unverheiratete Paare sollten besondere Vorsorge treffen:

Steht ein Partner als Alleineigentümer im Grundbuch und werden keine weiteren Regelungen getroffen, hat der andere Partner im Trennungsfall oft keinen direkten Anspruch auf die Immobilie oder einen Teil davon. Insbesondere ist er nach der Trennung nicht mehr berechtigt, die Immobilie zu nut-zen, wenn es ihm der eingetragene Eigentümer nicht ausdrücklich erlaubt. Einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich hat er nur im Ausnahmefall, z. B. wenn er den Immobilienkauf finanziell unterstützt oder nachweislich Arbeitsleistungen beim Ausbau erbracht hat. Ob und in welcher Höhe der Ausgleichsanspruch besteht, ist eine im Voraus nur schwer abzuschätzende Frage des Einzelfalls und später ggfalls. kontroverser Streitpunkt eines Gerichtsverfahrens. Besonders problematisch sind gemeinsam aufgenommene Darlehen. Hier besteht für den ungesicherten Partner das Risiko, langfristig für die Finanzierung der Immobilie zu haften, obwohl dieser sie nach der Trennung nicht mehr nutzen kann. Eine Absicherung erfolgt durch hälftige Eintragung im Grundbuch. Damit entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft, die die Eigentumsverhältnisse fair regelt. Abseits davon kann das Paar einen Partnerschaftsvertrag abschließen, z. B. in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dies strukturiert die Verwaltung und Haftung der Immobilie. Möglich ist auch eine gegenseitige Absicherung im Testament oder Erbvertrag.

Aber auch der gemeinsame Erwerb zu Miteigentum hat bei Unverheirateten seine Tücken: Trägt ein Partner anteilig mehr zum Immobilienerwerb bei, als es seiner Beteiligung am Eigentum entspricht, droht im Trennungsfall Streit. Außerdem kann in diesem Fall Schenkungsteuer anfallen. Je nach Konstellation kann es daher sinnvoll sein, Investitionen durch ausdrückliche Vereinbarungen (z.B. Darlehen) auf eine sichere Grundlage zu stellen und gegebenenfalls mit einem Grundpfandrecht ab-zusichern oder durch Nutzungsrechte (z.B. Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht) auszugleichen. Die Gründung einer GbR mit flexiblen Beteiligungsquoten kommt in Betracht.

Und was gilt, wenn ein Partner stirbt?

Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind – anders als Ehegatten – keine gesetzlichen Erben. Stirbt einer der Lebensgefährten und hat er erbrechtlich nicht durch Testament oder Erbvertrag vorgesorgt, erben allein die Abkömmlinge, also die Kinder und Enkelkinder des Erblassers. Hat der Verstorbene keine Abkömmlinge, wird er von seinen Eltern oder Geschwistern beerbt.

Doch auch wenn im Testament oder Erbvertrag der (unverheiratete) Lebensgefährte bedacht wird, steht den Abkömmlingen oder, falls der Erblasser keine Abkömmlinge hinterlässt, den Eltern ein gesetzlicher Pflichtteil zu. Dieser Anspruch beträgt die Hälfte dessen, was ihnen zustehen würde, wenn es kein Testament oder keinen Erbvertrag zu Lasten der Pflichtteilsberechtigten gäbe. Bei einem hälftigen Anteil des Erblassers an der Wohnung oder dem Haus müssten sie demnach zum Wert von einem Viertel der Immobilie ausbezahlt werden.

Auch steuerlich stehen unverheiratete Paare schlecht da: Denn der erbschaftsteuerliche Freibetrag beläuft sich bei Unverheirateten auf lediglich EUR 20.000,--. Zum Vergleich: Bei Ehegatten sind es EUR 500.000,-- und die selbst genutzte Immobilie bleibt vollständig außen vor.

Jeder Fall ist anders. Deshalb beraten Rechtsanwälte individuell zur passenden rechtlichen Gestaltung, um die Interessen und Wünsche aller Beteiligten bestmöglich in Einklang zu bringen.